这是杨一第325篇原创文章
最近这一个月里，重庆的天气简直是热到晕厥，我看到很多人都出去避暑去了，也有一些朋友来问，最近想买套文旅房避避暑，问能不能买？
坚！决！不！能！买！
坚！决！不！能！买！
坚！决！不！能！买！
不买，你还有其他避暑方法，最多也就是热到晕厥。
等你实在憋不住买了套文旅房，到时候你要哭到晕厥了。
只有便宜，
没有流通
房地产发展了这么些年，住宅市场发展的如火如荼，就连商办物业都还是有香饽饽，为什么文旅地产还是这么拉垮？
因为文旅房，没有流通属性，而没有流通性的房子，就不可能增值。
房子卖不出去，它就是一堆不值钱的钢筋水泥，哪还能值大几十万上百万呢？
文旅产品的基本套路是这样：
开发商找个十八线的荒郊野外，搞个美轮美奂的漂亮小区，至少示范区要美好可以打卡，然后低价促销。
△ 某避暑房交通宣传情况，图源网络
然后她们的说辞一般是这样：
我们距离机场/高铁站只有1-2个小时，从市中心开车过来也就2-3个小时车程。
地价低的很，最多五六百，材料三千多，杂项算八百，本金大概就是4200元/㎡。
持有个三五年，就可以6300-7000元/㎡出手，算下来毛利润率都有50-80%了，你那点钱存银行每年才3%，根本就比不了。
△ 重庆周边避暑房价格，图源网络
这样一说，那群老头老太马上排队刷卡。
文旅房，最大的优势，就是便宜，但也几乎只有这个优势了。
潘驴邓小闲，
少少少少少
但是，便宜真的有好货吗？
你也不想想它为什么可以地价这么低，我们2000多年来，土地一直以来都是领导们最重要的资产啊，凭什么文旅房的地价就只有五六百？
因为没有就业和配套啊。
荒郊野外的房子，如果没有配套的话，甚至还赶不上你老家的独栋。
而且虽然看上去美轮美奂，但你要是想一直住在这里，那可不简单哦。
你必须满足几个条件，有房有车有时间，还要有钱。
社会上能够满足这些条件的人，微乎其微。
△ 避暑房宣传图，图源小红书@何洒脱
大概有这些人，
1、有钱的退休老年人。也就是你们通讯录上的富婆
2、KTV辞职的女选手。这个不细说了
3、高收入的自由职业者。例如明星、编剧，还有就是不打算再就业的小三。。。
满足以上条件还不行，还有几个条件，
1、没有娃上学。因为附近没有学校
2、配偶也不上班，还有钱。有条件陪你过日子
3、没有医疗需求。因为附近没有三甲。
同时满足上述条件的人，几乎不存在。
古往今来，同时满足潘驴邓小闲条件的，少之又少啊。
年轻人是不会
买避暑房的
买文旅房后，最爽的时候就是买的那一瞬间，之后的所有时间里，你都会感到痛苦，尤其是在想卖的时候。
因为，供应量大的无边无际。
小区里，五千套一万套是小case。
而你，要去哪儿找到这5000、10000个接盘侠呢？
△ 避暑房规模动辄大几千亩，图源网络
你要知道，年轻人是不会买文旅房的。
第一、他们买不起。他们连城里的房子都买不起，连基本生活都还没完全搞定，哪有闲钱来买文旅房啊。
第二、他们哪有时间出去玩啊。
记得几年前在知乎上有个问题：为什么现在的刺激类游戏，基本都是女孩子在耍，男孩子都去哪了？
里面有个答案：你会介意你未来的老公没有房子吗？
看完破大防。。。
△ 知乎截图
所以，文旅房发接盘侠，被严格限制在了一个极其狭窄的老年人范围：
60到70岁
身体健康
爆有钱不带娃
......
这种老年人基本是百里挑一。
文旅房的买方和卖方，是严重错位的，它的流通性已经被限定死了。
小众市场，
没有任何市场
最后，我来升华下。
文旅房之所以会有这样的命运，最关键的点在于，它是非标产品、是小众产品，而任何小众市场都是没有前途的。
因为小众市场特别容易被玩弄，比如茶叶茶壶、紫砂壶、老银元、文玩字画、求子算命、商学院、大佬咨询……
客户心里认可的话，就价值千金，反之，白送都没价值。
比如高仿紫砂壶，有几个可以辨别真假？买的卖的都是一些想发财的老年人。
开单吃三年，三年开一单。。。
比如茶叶，你说买的时候是10000元一斤，但客户不认识你这个品牌，他还以为你是地摊上几十块钱的货，这就是非标产品的痛点。
但非标产品也有商机，比如小罐茶，重新定义一个品类，所有门店统一售价。
△ 小罐茶价格，京东截图
它到底好不好喝，会不会玩营销，这其实都不重要。
但我去拜访新客户，就喜欢买小罐茶，因为可以瞬间提现它的价值，而且客户不管他喝不喝茶，他上网一查就知道了，这就是杜国楹的高明之处，洞察人性。
酒类也是这样。
你开个几万块钱的酒，如果别人不认识或者不懂酒，那酒根本就没那么多价值。
但你如果送茅台，或者开茅台，那别人就会知道，你这一开，大概花了XX钱。
因为茅台已经是标准产品，而且还是占领客户心智的头部产品。
△ 飞天53度茅台价格，京东截图
扯远了，但市场都是通的。
大众市场和小众市场，它们的价值逻辑和流通属性是完全不同的。
真正有意义的是大市场，因为没有人可以控盘了，而且受众无边无际，流通性非常充足。
千万不要买文旅房这种小众产品。
当然，父母想要，而你很孝顺，且正好有经济实力，那就买吧。
毕竟，千金难买至爱一笑。
以上这段文章都是从投资逻辑来说的，不考虑亲情逻辑。